Trwały zarząd nieruchomości publicznych


Instytucja ta uregulowana jest w art. 43 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn).

Trwały zarząd to forma władania nieruchomościami państwowymi lub komunalnymi przez państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej. Nie mogą tutaj występować „krzyżówki” – nie może być sytuacji takiej, że grunt państwowy zostanie oddany w zarząd jednostce powiatowej, grunt powiatowy zostanie oddany w zarząd jednostce gminnej, itd., gdyż trwały zarząd jest formą władania nieruchomością stanowiącą własność osoby prawnej, której jednostka organizacyjna jest pewną mutacją. Gdyby zachodziła taka konieczność, należałoby zrobić następującą sytuację – Skarb Państwa daruje nieruchomość gminie, a ta oddaje go w zarząd jednostce gminnej.

Prawo trwałego zarządu powstać może w dwojaki sposób:
1) w drodze decyzji administracyjnej,
2) w drodze notarialnej umowy sprzedaży – art. 17 ugn, jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej może kupić nieruchomość od osoby trzeciej, ale właścicielem takiej kupionej nieruchomości jest osoba prawna, którą ta jednostka reprezentuje, np. jeżeli państwowa jednostka budżetowa kupuje od osoby trzeciej nieruchomość, to właścicielem tej nieruchomości nie staje się nabywca, lecz Skarb Państwa, a tej jednostce przysługuje prawo trwałego zarządu. Stanowi
Art. 17. 1. Państwowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej nabywają nieruchomości – na własność lub w użytkowanie wieczyste Skarbu Państwa, a samorządowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej – na własność lub w użytkowanie wieczyste odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego.
2. W przypadku nabycia przez państwową jednostkę organizacyjną prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, prawo to wygasa. Przepis ten stosuje się również w przypadku nabycia przez samorządową jednostkę organizacyjną prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości gruntowej stanowiącej własność odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego.
3. Jednostki organizacyjne, o których mowa w ust. 1 i 2, uzyskują do nabytych nieruchomości trwały zarząd z mocy prawa z dniem ich nabycia.

Art. 46 ugn stanowi o tym, kiedy prawo trwałego zarządu może zostać wygaszone.
Art. 46. 1. Trwały zarząd wygasa z upływem okresu, na który został ustanowiony, albo na skutek wydania decyzji właściwego organu o jego wygaśnięciu.
2. Właściwy organ może z urzędu wydać decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu w odniesieniu do nieruchomości lub jej części w razie stwierdzenia, że:
1) nieruchomość nie została zagospodarowana zgodnie z decyzją o ustanowieniu trwałego zarządu;
2) jednostka organizacyjna nie zawiadomiła właściwego organu o oddaniu nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo o użyczeniu lub nie uzyskała zgody, o której mowa w art. 43 ust. 2 pkt 3;
3) nieruchomość jest wykorzystywana niezgodnie z jej przeznaczeniem określonym w decyzji, o której mowa w art. 45;
4) sposób korzystania z nieruchomości pogarsza stan środowiska w stopniu zagrażającym życiu, zdrowiu lub mieniu;
5) przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym uległo zmianie, która nie pozwala na dalsze wykorzystywanie nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób, a jednostka organizacyjna nie ma możliwości zmiany sposobu wykorzystywania nieruchomości;
6) nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o ustanowieniu trwałego zarządu.
3. Wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem umów najmu, dzierżawy lub użyczenia z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli nieruchomość, w stosunku do której wygasł trwały zarząd, była wynajęta, wydzierżawiona lub użyczona.
4. Decyzja o wygaśnięciu trwałego zarządu przysługującego jednostkom organizacyjnym:
1) resortu obrony narodowej – wymaga zgody wojewody, wydanej w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw obrony narodowej;
2) resortu spraw wewnętrznych i administracji – wymaga zgody wojewody, wydanej w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw wewnętrznych;
3) resortu sprawiedliwości – wymaga zgody wojewody, wydanej w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw sprawiedliwości;
4) Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego lub Agencji Wywiadu – wymaga zgody wojewody, wydanej w porozumieniu odpowiednio z Szefem Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego lub Szefem Agencji Wywiadu,
5) Centralnego Biura Antykorupcyjnego – wymaga zgody wojewody, wydanej w porozumieniu z Szefem Centralnego Biura Antykorupcyjnego.


Wygaszenie prawa trwałego zarządu następuje w drodze decyzji administracyjnej.

Nietypowym przepisem jest art. 47 ugn – prośba o wygaśnięcie trwałego zarządu:
Art. 47. 1. Jednostka organizacyjna sprawująca trwały zarząd może zgłosić właściwemu organowi wniosek o wydanie decyzji o wygaśnięciu tego zarządu do całej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się dla niej zbędna. Złożenie wniosku powinno być poprzedzone uzyskaniem zgody organu nadzorującego jednostkę organizacyjną.
2. Właściwy organ wydaje decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu, na wniosek jednostki organizacyjnej, po uzyskaniu możliwości zagospodarowania nieruchomości, w ciągu 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku, o którym mowa w ust. 1.
3. W sprawach, o których mowa w ust. 1, nie stosuje się przepisu art. 46 ust. 4.

Kolejna nietypowa regulacja – jednostka ma w stosunku do nieruchomości pewne uprawnienia, oprócz tego ma jeszcze prawo oddawania nieruchomości w najem lub dzierżawę. Nietypowość polega na tym, że stroną umowy cywilnoprawnej jest podmiot, który osobą prawną nie jest. Zawarcie takiej umowy wymaga pewnej procedury, która jest uzależniona od tego, na jaki okres zawierana jest umowa najmu lub dzierżawy:
– jeżeli umowa zawierana jest na okres do 3 lat – przed jej zawarciem trwały zarządca nieruchomości musi o tym powiadomić właściwy organ administracji (starostę lub organ wykonawczy samorządu) oraz swoją jednostkę nadrzędną
– jeżeli umowa zawierana jest na okres dłuższy niż 3 lata – do jej zawarcia potrzebna jest zgoda właściwego organu administracji oraz jednostki nadrzędnej.
Art. 43. 4. Jednostka organizacyjna ma prawo wypowiedzenia, za zgodą organu nadzorującego, każdej umowy najmu, dzierżawy i użyczenia nieruchomości lub jej części, obciążających nieruchomość objętą trwałym zarządem, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia.
Art. 46. 3. Wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem umów najmu, dzierżawy lub użyczenia z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli nieruchomość, w stosunku do której wygasł trwały zarząd, była wynajęta, wydzierżawiona lub użyczona.

Powyższe przepisy wprowadzają co do umów pewne wyjątki od ogólnych zasad z Kodeksu Cywilnego – przy umowach najmu lokali na czas określony ograniczenie wypowiadania tylko do przypadków wskazanych w umowie.