Sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości publicznych; trwały zarząd


Sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości publicznych

Zarówno sprzedaż, jak i oddawanie w użytkowanie wieczyste odbywa się w formie cywilistycznej, tj. w drodze umowy notarialnej, przy czym dla ustanowienia użytkowania wieczystego oprócz umowy wymagany jest konstytutywny wpis w księdze wieczystej. Zasadą jest, że nieruchomości państwowe i komunalne sprzedawane są lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Od tej zasady jest kilka wyjątków:

1. Sytuacje związane z tzw. prawem wyłączności do nabycia nieruchomości – sprowadza się do jednego przypadku, określonego w art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn), tj. nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu:
1. Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.
1a. Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 art. 57 ust. 1.
2. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.
3. W odniesieniu do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste przeniesienie własności tej nieruchomości, w drodze umowy, między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego może nastąpić za powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.
Jest to regulacja, która miała uspokoić nastroje społeczne w przededniu wejścia Polski do UE, kiedy to zwłaszcza na ziemiach zachodnich użytkownicy wieczyści obawiali się utraty prawa (hasło: „przyjdzie Niemiec i Niemcu się odda”).
W tej sferze funkcjonuje ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości – do końca grudnia 2012 r. użytkownicy wieczyści mogą składać do starostów wnioski o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, starosta dokonuje tego w drodze decyzji administracyjnej, a użytkownik wieczysty, który staje się właścicielem, ponosi na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego odpowiednią opłatę.

2. Prawo pierwszeństwa – art. 34 ugn wylicza kategorie podmiotów (katalog zamknięty), którym przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości. W przepisie tym są ciekawe sytuacje np. prawo przysługuje uprzednio wywłaszczonym; zastrzeżono tu prawo pierwszeństwa dla najemców lokali mieszkalnych, jeżeli najem jest zawarty na czas nieoznaczony.
Przepis ten trzeba czytać w połączeniu z art. 68 ugn, który stanowi o bonifikatach ze względu na pewne cele lub pewnym uprzywilejowanym podmiotom.

3. Art. 37 ust. 2 ugn, w którym wymienione są przypadki, kiedy nieruchomości zbywane są w trybie bezprzetargowym. Najczęściej stosowany przypadek to sprzedaż nieruchomości niezbędnej do zagospodarowania działki sąsiedniej, jeśli samej nieruchomości nie można odrębnie zagospodarować. Wokół tego przepisu są częste spory.

Jeżeli nie zachodzi żaden z przypadków wymienionych w art. 37 ust. 2 ugn, wówczas istnieje konieczność zastosowania pełnej procedury przetargowej. Przetarg wygląda w następujący sposób:
1) sprzedający, czyli organ państwowy (starosta, organ samorządowy) musi wywiesić na okres 21 dni ogłoszenie o przeznaczeniu danej nieruchomości do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste, elementy ogłoszenia precyzuje art. 35 ugn – oznaczenie nieruchomości, cena itd. Ogłoszenie ma ten walor, że jest kierowane przede wszystkich do tych, którzy roszczą sobie jakieś roszczenia w stosunku do nieruchomości. Jeżeli takie wnioski zostaną zgłoszone, to realizuje się je. Jeśli nie zostaną zgłoszone, wówczas następuje przetarg.

2) ceną wywoławczą jest zawsze cena wynikająca z operatu biegłego – procedura przetargu wynika z rozporządzenia Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości
3) ceną zbycia jest cena uzyskana w wyniku przetargu, natomiast, jeśli sprzedaż następuje w trybie bezprzetargowym, to jest ona realizowana za cenę wynikającą z operatu biegłego (sprzedaż przy wykorzystaniu prawa pierwszeństwa może być czasami mniej korzystna niż sprzedaż przetargowa, bo jeżeli do przetargu przystąpi wielu chętnych to cena idzie w górę, jeżeli zaś do przetargu nikt nie przystąpi, ogłasza się drugi przetarg, w którym można obniżyć cenę, nawet do 50%).

Trwały zarząd jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej

Instytucja ta uregulowana jest w art. 43 i nast. ugn. Jest to forma władania nieruchomościami państwowymi lub komunalnymi przez państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej. Nie mogą tutaj występować „krzyżówki” – nie może być sytuacji takiej, że grunt państwowy zostanie oddany w zarząd jednostce powiatowej, grunt powiatowy zostanie oddany w zarząd jednostce gminnej, itd., gdyż trwały zarząd jest formą władania nieruchomością stanowiącą własność osoby prawnej, której jednostka organizacyjna jest pewną mutacją. Gdyby zachodziła taka konieczność, należałoby zrobić następującą sytuację – Skarb Państwa daruje nieruchomość gminie, a ta oddaje go w zarząd jednostce gminnej.

Prawo trwałego zarządu powstać może w dwojaki sposób:
1) w drodze decyzji administracyjnej,
2) w drodze notarialnej umowy sprzedaży – art. 17 ugn, jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej może kupić nieruchomość od osoby trzeciej, ale właścicielem takiej kupionej nieruchomości jest osoba prawna, którą ta jednostka reprezentuje, np. jeżeli państwowa jednostka budżetowa kupuje od osoby trzeciej nieruchomość, to właścicielem tej nieruchomości nie staje się nabywca, lecz Skarb Państwa, a tej jednostce przysługuje prawo trwałego zarządu.
Art. 46 ugn stanowi o tym, kiedy prawo trwałego zarządu może zostać wygaszone – na skutek upływu okresu, wydania decyzji organu o jego wygaśnięciu albo w innych przypadkach przewidzianych w powyższym przepisie. Wygaszenie prawa trwałego zarządu następuje w drodze decyzji administracyjnej.

Nietypowym przepisem jest art. 47 ugn, zgodnie z którym jednostka organizacyjna sprawująca trwały zarząd może zgłosić właściwemu organowi wniosek o wydanie decyzji o wygaśnięciu tego zarządu do całej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się dla niej zbędna. Złożenie wniosku powinno być poprzedzone uzyskaniem zgody organu nadzorującego jednostkę organizacyjną.

Kolejna nietypowa regulacja – jednostka ma w stosunku do nieruchomości pewne uprawnienia, oprócz tego ma jeszcze prawo oddawania nieruchomości w najem lub dzierżawę. Nietypowość polega na tym, że stroną umowy cywilnoprawnej jest podmiot, który osobą prawną nie jest. Zawarcie takiej umowy wymaga pewnej procedury, która jest uzależniona od tego, na jaki okres zawierana jest umowa najmu lub dzierżawy:
– jeżeli umowa zawierana jest na okres do 3 lat – przed jej zawarciem trwały zarządca nieruchomości musi o tym powiadomić właściwy organ administracji (starostę lub organ wykonawczy samorządu) oraz swoją jednostkę nadrzędną,
– jeżeli umowa zawierana jest na okres dłuższy niż 3 lata – do jej zawarcia potrzebna jest zgoda właściwego organu adm. oraz jednostki nadrzędnej.

Powyższe przepisy wprowadzają co do umów pewne wyjątki od ogólnych zasad z Kodeksu Cywilnego (z Kodeksu Cywilnego wynika, że przy umowach najmu lokali na czas określony wypowiadanie umowy najmu jest ograniczone tylko do przypadków wskazanych w umowie).