Podział nieruchomości to wydzielenie z jednej nieruchomości dwóch lub więcej działek. Po podziale stanowią one oddzielne nieruchomości. Działki te są wydzielone geodezyjnie i osobno oznaczone w ewidencji gruntów. Podział nieruchomości dokonuje się na mocy decyzji w sprawie podziału nieruchomości, którą wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Zasady dokonywania podziału określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepisów tej ustawy nie stosuje się tylko do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne (użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.), a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.
Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta bada jego cel oraz zamierzony sposób wykorzystania nowo powstałych nieruchomości. wydając postanowienie. W przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z odrębnymi przepisami albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli nie został uchwalony plan miejscowy dla obszarów objętych obowiązkiem sporządzenia takiego planu, postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu.
Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości wszczyna się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Do wniosku dołącza się dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości, wypis z katastru nieruchomości, wstępny projekt podziału opracowany na kopii mapy zasadniczej, a przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podziału nieruchomości można także dokonać z urzędu, jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych oraz gdy nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste. W trakcie postępowania wydaje się najpierw opinię w sprawie proponowanego podziału. Postanowienie to wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Następnie te same osoby wydają decyzję zatwierdzającą podział. Decyzja ta również wydawana jest w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego. Z kolei rozstrzygnięcie SKO może być zaskarżone do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w dalszej kolejności do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jednak nie wstrzymuje to wykonania postanowienia. Skutkiem braku opinii wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w sprawie podziału nieruchomości może być uchylenie przez organ odwoławczy decyzji zatwierdzającej jej podział. Jeśli decyzja o zatwierdzeniu podziału podjęta bez wymaganej opinii stała się już ostateczna, postępowanie może zostać wznowione.
Podział nieruchomości gruntowej z reguły jest niedopuszczalny, jeżeli powstałe w ten sposób działki nie będą miały dostępu do drogi publicznej. Ewentualnie w razie braku dostępu do drogi publicznej można wydzielić drogę wewnętrzną wraz z ustanowieniem na niej odpowiednich służebności dla wydzielonych działek.
Jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem, jest on dopuszczalny pod warunkiem ustanowienia dla nowo powstałych działek odpowiednich służebności przy wykorzystaniu terenu działki sąsiedniej.