Charakter umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Wykonywanie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami poddane zostało
przede wszystkim regulacji w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (ugn).
Pośrednictwo polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

  • nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,
  • nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
  • spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego
  • w spółdzielni mieszkaniowej,
  • najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części,
  • innych, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części,

a także na wykonywaniu opracowań i ekspertyz oraz doradztwie w zakresie rynku nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 180 ust. 4 umowa o pośrednictwo jest umową dwustronnie zobowiązującą, mianowicie pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązuje się do
dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia któreś z wyżej wymienionych umów, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami wynagrodzenia. Zatem zgodnie z definicją stroną takiej umowy może być tylko pośrednik w obrocie nieruchomościami, czyli osoba fizyczna posiadająca ważną licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ugn. Natomiast kontrahentem pośrednika może być każda osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.
Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami powinna pod rygorem nieważności być sporządzona na piśmie. Do essentialia negotii umowy o pośrednictwo, czyli elementów koniecznych dla zawarcia takiej umowy należy:

  1. oznaczenie pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy,
  2. numer licencji zawodowej pośrednika,
  3. oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa,
  4. zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami tzn. zakres czynności jakie pośrednik powinien wykonać np. najem lokalu mieszkalnego, oraz
  5. ustalać sposób oraz wysokość wynagrodzenia pośrednika.

Mając na uwadze fakt, że przepisy ustawy nie regulują jednoznacznie czy umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest umową rezultatu, czy umową starannego działania strony mogą dowolnie kształtować ten stosunek. Niemniej jednak, gdy nadajemy tej umowie charakter starannego działania, należy w sposób bardzo konkretny przy ustalaniu warunków umowy określić zakres obowiązków pośrednika, oraz nasze oczekiwania wobec podejmowanych przez niego działań. Zachowanie takie uchroni od negatywnych konsekwencji w sytuacji niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez pośrednika.
Zwrócić uwagę należy na negocjacje dotyczące ustalenia sposobu i wysokości wynagrodzenia dla pośrednika. Należy pamiętać, że umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest umową odpłatną, wobec czego nie ustalenie w umowie warunków wynagradzania pośrednika nie powoduje, że jego działania mają charakter nieodpłatny. W takich sytuacjach wynagrodzenie będzie wypłacane na zasadach zwyczajowo przyjętych w danych stosunkach- w tym wypadku będzie to wynagrodzenie prowizyjne. Jeżeli chodzi o sposoby ustalania wynagrodzenia może być ono ustalone, jako konkretna kwota, może wskazywać tylko sposób obliczenia wartości wynagrodzenia, lub też może być oznaczona jako prowizja od wartości nieruchomości ( np. 5 % wartości nieruchomości). Warto też jasno ustalić kiedy wynagrodzenie zostanie wypłacone, najbezpieczniej wypłacić wynagrodzenie po sfinalizowaniu umowy docelowej. Zdarza się jednak, że pośrednicy zastrzegają w umowie konieczność zapłaty prowizji w dwóch ratach, pierwsza po podpisaniu umowy przedwstępnej, a druga przy zawieraniu umowy właściwej, nie jest to niezgodne z prawem, jednakże w punktu widzenia kontrahenta pośrednika ryzykowne z tej przyczyny, że zawarcie umowy przedwstępnej nie jest gwarancją zawarcia umowy przyrzeczonej. Warto też zapamiętać, że pośrednikowi nie przysługuje zwrot kosztów za działania związane z realizacją umowy, nawet wtedy gdy są wyższe niż umówione wynagrodzenie.