Konstytutywne wpisy w księdze wieczystej cz. I

W naszym prawie przeważająca część wpisów ma charakter deklaratoryjny. To oznacza, że wpisy w księgach wieczystych jedynie odzwierciedlają rzeczywisty stan prawny nieruchomości. Nie mają one stąd charakteru prawotwórczego.

Wpis prawa własności zawsze ma charakter deklaratoryjny, nie ma przepisu, który by stanowił, że wpis tego prawa ma charakter prawotwórczy. W przepisach szczególnych mamy 10 przypadków wpisów o charakterze konstytutywnych, czyli nie powstanie zmiana w nieruchomości bez wpisania tego do księgi wieczystej. Nie ma tutaj obrotu pozaksięgowego:

1. Art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Tylko w drodze umowy – wtedy będzie miał zawsze wpis charakter konstytutywny. W przypadku innych zdarzeń odnośnie oddania i przeniesienia użytkowania wieczystego, czyli z mocy prawa albo innych zdarzeń, które powodują zmianę użytkownika wieczystego, wpis nie będzie miał charakteru konstytutywnego. Z mocy prawa to np. nabycie przez państwowe osoby prawne prawa użytkowania wieczystego na nieruchomościach będących w ich zarządzie do dnia 5 grudnia 1990 r. i nabycie własności budynków, jeśli te nieruchomości były zabudowane. Nabycie tych praw stwierdza się w drodze postępowania administracyjnego, a decyzja kończąca to postępowanie ma charakter deklaratoryjny. A idąc dalej, wpis na podstawie tej decyzji ma tylko charakter deklaratoryjny, czyli zbywanie tych praw dalej przez państwowe osoby prawne może się obejść bez wpisu do księgi wieczystej. To dotyczy własności budynków, natomiast odnośnie przejścia prawa użytkowania wieczystego, może ono przejść na inny podmiot nie tylko w drodze umowy, ale np. w drodze dziedziczenia. Wtedy też wpis spadkobierców ma charakter deklaratoryjny. Tak samo jest przy zasiedzeniu. Przy dziedziczeniu i zasiedzeniu nie mamy do czynienia z umową, a tylko z pewnymi zdarzeniami prawnymi, a więc wpis nie ma charakteru konstytutywnego.

2. Art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali:

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego – do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. 

Zatem każda umowa, jednostronne oświadczenie właściciela ustanawiające odrębną własność (zdarzenia ustanawiające odrębny lokal) wymagają dla wywołania skutków prawnych konstytutywnego wpisu. Od chwili tego wpisu dla lokalu stosuje się przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości. A więc późniejsze przeniesienie własności tego lokalu, a także inne działania co do tego lokalu, nie wymagają konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej, a jedynie deklaratoryjnego. Co się tyczy orzeczenia sądowego ustanawiającego odrębną własność, to przyjmuje się, że przy tym orzeczeniu wpis nie jest konstytutywny do powstania odrębnej własności, ponieważ prawomocne orzeczenia sądu są już wykonalne i skuteczne (z chwilą prawomocności orzeczenia powstaje odrębna własność lokalu).

3. Art. 9 ust. 2 ustawy o właśności lokali – umowa deweloperska:

Do ważności umowy o wybudowanie lokalu (umowa deweloperska), niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. Niezbędne jest ujawnione w księdze wieczystej roszczenia – mało kto o tym pamięta w praktyce.