Nieruchomości publiczne zbywane w drodze bezprzetargowej i przetargu

W art. 37 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn) wymienione są przypadki, kiedy nieruchomości zbywane są w trybie bezprzetargowym:
2. Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:
1) jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34; 
2) zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami; 
3) jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2;
4) zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny; 
5) sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego; 
6) przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
7) ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji; 
8) jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona; 
9) przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;
10) jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej.
11) jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli sprzedaż stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 powołanej ustawy;
12) jest zbywana na rzecz podmiotów, o których mowa w art. 61 ust. 1.
13) jest zbywana na rzecz spółki celowej utworzonej na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. Nr 173, poz. 1219, z późn. zm.(142) ) lub właściwych podmiotów wymienionych w art. 17 ust. 2 tej ustawy, realizujących przedsięwzięcia Euro 2012, w celu ich wykonania, w sytuacji gdy jej nabycie przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego nastąpiło w trybie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012.

Najczęściej stosowany przypadek to sprzedaż nieruchomości niezbędnej do zagospodarowania działki sąsiedniej, jeśli samej nieruchomości nie można odrębnie zagospodarować. Wokół tego przepisu są częste spory.
Jeżeli nie zachodzi żaden z przypadków wymienionych w art. 37 ugn, wówczas istnieje konieczność zastosowania pełnej procedury przetargowej. Przetarg wygląda w następujący sposób:
1) sprzedający, czyli organ państwowy (starosta, organ samorządowy), musi wywiesić na okres jednego miesiąca ogłoszenie o przeznaczeniu danej nieruchomości do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste, elementy ogłoszenia precyzje art. 35 ugn – oznaczenie nieruchomości, cena, itd. Ogłoszenie ma ten walor, że jest kierowane przede wszystkich do tych, którzy roszczą sobie jakieś roszczenia w stosunku do nieruchomości. Jeżeli takie wnioski zostaną zgłoszone – realizuje się je. Jeśli nie zostaną zgłoszone, wówczas następuje przetarg.

Art. 35. 1. Właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.
1a. Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz do nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1, sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie, najem lub dzierżawę. Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa zamieszcza wykaz na stronach internetowych Biuletynu Informacji Publicznej przez okres 21 dni, a ponadto informację o zamieszczeniu tego wykazu podaje do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej o zasięgu obejmującym co najmniej powiat na terenie którego położona jest nieruchomość.
1b. Obowiązek, o którym mowa w ust. 1 i 1a, nie dotyczy oddania nieruchomości w najem lub dzierżawę na czas oznaczony do 3 miesięcy. Wykaz sporządza się i podaje do publicznej wiadomości, jeżeli po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 miesięcy strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.
2. W wykazie, o którym mowa w ust. 1 i 1a, określa się odpowiednio:
1) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości; 
2) powierzchnię nieruchomości; 
3) opis nieruchomości; 
4) przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania;
5) termin zagospodarowania nieruchomości; 
6) cenę nieruchomości; 
7) wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego; 
8) wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy; 
9) terminy wnoszenia opłat; 
10) zasady aktualizacji opłat; 
11) informacje o przeznaczeniu do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę; 
12) termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 i pkt 2. 
3. Ustanawianie odrębnej własności lokali w domach wielolokalowych, wchodzących w skład nieruchomości, następuje na zasadach określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492).
 

2) ceną wywoławczą jest zawsze cena wynikająca z operatu biegłego – nie omawiamy tutaj szczegółowo procedury przetargu – wynika z rozporządzenia Rady Ministrów z 14.09.2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. 2004 r., nr 207, poz. 2108).
3) ceną zbycia jest cena uzyskana w wyniku przetargu, natomiast, jeśli sprzedaż następuje w trybie bezprzetargowym, to jest ona realizowana za cenę wynikającą z operatu biegłego (sprzedaż przy wykorzystaniu prawa pierwszeństwa może być czasami mniej korzystna niż sprzedaż przetargowa, bo jeżeli do przetargu przystąpi wielu chętnych to cena idzie w górę, jeżeli zaś do przetargu nikt nie przystąpi, ogłasza się drugi przetarg, w którym można obniżyć cenę, nawet do 50%).