Odstępstwa od warunków techniczno- budowlanych przy usytuowaniu budynku

Obecne prawo pozwala na pewne odstępstwa od warunków techniczno- budowlanych przy usytuowaniu budynku. Problematykę zgodnego z przepisami usytuowania budynku zawiera § 12  ( jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania)  rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z nim należy zachować następujące odległości od sąsiednich działek budowlanych:

  1. 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy
  2. 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy
  3. sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w dwóch wymienionych wyżej przypadkach, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeśli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

     W zabudowie jednorodzinnej ( uwzględniające przepisy odrębne oraz zawarte w §13, 60 i 271-273 wyżej wymienionego rozporządzenia), dopuszcza się:
1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m,
2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,
3) rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych,
4) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.
Podobnych dopuszczalnych odstępstw i wyjątków jest jeszcze wiele w prawie budowlanym. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że ustawodawca przewidział możliwość udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno- budowlanych w szczególnie uzasadnionych przypadkach. W tym celu należy przedłożyć odpowiednią dokumentację wraz z wnioskiem o udzielenie zgody na odstępstwo do właściwego organu ( starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu) , który wystąpi w naszym imieniu do Ministra Infrastruktury. Dokumentacja, którą należy wraz z wnioskiem złożyć, powinna w szczególności zawierać:

  • charakterystykę obiektu oraz w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu (sporządzony na przykład na wyrysie z mapy zasadniczej), a jeśli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie – również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;
  • szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa;
  • propozycje rozwiązań zamiennych;
  • pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską;
  • w zależności od potrzeb – pozytywną opinię innych zainteresowanych organów.

Trzeba także dołączyć dowód uiszczenia opłaty skarbowej ( 17 zł ).
Rozpatrzenie takiego wniosku powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a w sprawach szczególnie skomplikowanych, nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania ( czyli od daty doręczenia wniosku organowi właściwemu w sprawie).
Minister ma prawo przyznać tzw. promesę do udzielenia zgody, ale może również odmówić, gdy na przykład uzna, że wniosek jest wadliwy lub nieuzasadniony. Starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) po uzyskaniu upoważnienia w drodze postanowienia udziela albo odmawia zgody na odstępstwo.
Udzielenie upoważnienia może także uzależnić od spełnienia dodatkowych warunków.
Jeżeli nie otrzymaliśmy zgody przez starostę nie przysługuje nam zażalenie ani możliwość ubiegania się o zmianę postanowienia starosty, gdyż zgodnie z przepisami na  postanowienie w sprawie odstępstwach od warunków technicznych nie służy stronom prawo do wniesienia zażalenia.  Należy pamiętać, że wniosek taki powinno się złożyć przed wydaniem pozwolenia na budowę. W wypadku kiedy udzielono zgody po wydaniu pozwolenia na budowę, postanowienie takie uznaję się  jako wydanie zgody na samowolę.