Opodatkownie sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną

W sytuacji, gdy sprzedaży gruntu dokonuje osoba fizyczna, sposób opodatkowania uzależniony jest od okoliczności czy sprzedaż następuje w ramach prowadzonej przez tą osobę działalności gospodarczej.

Dla oceny czy sprzedaż następuje w ramach czy też poza działalnością, decydujący jest cel nabycia nieruchomości. Aby sprzedaż nieruchomości potraktowana była, jako przychód z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.; dalej: PIT), konieczne jest by została ona nabyta w celu jej wprowadzenia do dalszego obrotu. Dotyczy to osób trudniących się handlowaniem nieruchomościami, które w ewidencji działalności gospodarczej mają wpisany odpowiedni zakres działalności, zgodnie z klasyfikacją PKD.

Natomiast każdy inny przypadek, jako „zbycie nie następujące w wykonaniu działalności” i podlegać będzie opodatkowaniu jako odrębne źródło przychodów nie związane z prowadzoną działalnością.

Odrębnym źródłem przychodów w myśl przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i c PIT jest odpłatne zbyci

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości czyli również gruntów,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów,

o ile spełnione są następujące warunki:

  • zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej,
  • zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Biorąc powyższe pod uwagę, w przypadku, gdy nie prowadzimy działalności gospodarczej polegającej na zakupie i sprzedaży nieruchomości, by nie płacić podatku dochodowego nie możemy zbyć gruntu wcześniej niż przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym go nabyliśmy, przy czym bez znaczenia jest na jakiej podstawie (umowy sprzedaży, darowizny, zamiany itp.) nabycie nastąpiło. Od generalnej zasady, w myśl której opodatkowaniu podlega sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od ich nabycia, ustawa przewiduje wyjątki (zwolnienia), dzięki którym nabyty grunt będziemy mogli sprzedać bez płacenia podatku, co będzie miało miejsce w przypadku:

  1. sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego z wyłączeniem sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny (art. 21 ust. 1 pkt 28 PIT),
  2. dobrowolnego bądź przymusowego wywłaszczenia nieruchomości oraz sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem przypadków, gdy nabyliśmy własność nieruchomości w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź nabyliśmy ją za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu (art. 21 ust. 1 pkt 29 PIT),
  3. sprzedaży prawa wieczystego użytkowania oraz nieruchomości nabytych stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami w zamian za mienie pozostawione za granicą (art. 21 ust. 1 pkt 30 PIT),
  4. sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, nabytych w związku z realizacją prawa do rekompensaty, o której mowa w ustawie z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418), z tym, że przychód ze sprzedaży jest wolny od podatku tylko do wysokości odpowiadającej procentowemu udziałowi wartości tej rekompensaty w cenie nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego z dnia nabycia nieruchomości lub prawa użytkowania (art. 21 ust. 1 pkt 30a PIT).

W przypadku, gdy dokonamy sprzedaży gruntu, podlegającej zgodnie z powyższymi zasadami opodatkowaniu, wysokość podatku i sposób opodatkowania uzależniony będzie od tego kiedy nabyliśmy nieruchomość

1. Nabycie przed 1 stycznia 2007

Przychód ze sprzedaży gruntów i innych nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r. co do zasady podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 10%. W przypadku osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej opodatkowaniu podlega zbycie gruntu, tylko w przypadku gdy zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Zbycie gruntu nabytego po tym okresie nie podlega opodatkowaniu.
Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, podlega opodatkowaniu, gdy zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tych nieruchomości. A zatem w przypadku osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej opodatkowaniu podlega każde odpłatne zbycie gruntu, jeżeli zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) updof).

Zgodnie z obowiązującym wówczas art. 28 updof przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej do 31 grudnia 2006 r. jest opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 10%. Przychodu tego nie należy łączyć z innymi przychodami (dochodami).

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.
Przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej do 31 grudnia 2006 r. nie będzie podlegał opodatkowaniu w przypadku podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), tj. nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
– na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
– na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
– na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na ww. cele, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Jeżeli ww. warunki nie zostaną spełnione, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie powyższych terminów wraz z odsetkami naliczanymi:
• od terminu płatności do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
• począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty – w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
2. Nabycie w okresie między 1 stycznia 2007 a 31 grudnia 2008

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami nabycia, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości (art. 30e ust. 2 PIT). Zgodnie z art. 22 ust. 6c PIT, do kosztów możemy zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości poczynione w czasie ich posiadania.

W przypadku nabycia gruntu w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób za koszty nabycia uważa się tylko udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d PIT). Wysokość nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e PIT).

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 30e ust. 4 PIT). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł (art. 30e ust. 5 PIT).

3. Nabycie po 1 stycznia 2009.
Z dniem 1 stycznia 2009 r. zmieniły się zasady opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dokonywanego poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Część przepisów pozostała jednak niezmieniona.

Nadal obowiązują regulacje, które mówią, iż podatek ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nie występuje, jeżeli sprzedaż ta występuje po upływie pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Nadal opodatkowaniu podlega dochód uzyskany ze sprzedaży (zmiana od 2007 r. – wcześniej był to przychód), a stawka podatku wynosi 19%. Zmianie uległo natomiast zwolnienie od podatku w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości lub praw przed upływem pięciu lat od ich nabycia bądź wybudowania.

Nowe zwolnienie zostało określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof. Przepis ten wskazuje, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.