Pojęcie immisji i uprawnienia właścicieli nieruchomości z tym związane

Immisja jest to pewnego rodzaju zachowanie, które oddziałuje na grunty sąsiednie.
Naruszający dokonuje pewnych działań na swojej nieruchomości gruntowej, ale skutki tego działania są odczuwalne na gruntach sąsiednich.
Rodzaje immisji:

  • Bezpośrednie – polegają na bezpośrednim skierowaniu pewnych substancji na sąsiednią nieruchomość za pomocą przygotowanych do tego celu urządzeń np. odprowadzenie wody deszczowej na działkę sąsiednią.
  • Pośrednie – dzielą się na:

a) materialne – polegają na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek materii, np. pyłów, hałasu.
b) niematerialne – to oddziaływanie na psychikę właściciela sąsiedniej nieruchomości, np. wybudowanie domu pogrzebowego na osiedlu.
Immisje bezpośrednie są bezwzględnie zakazane przez prawo, natomiast pośrednie są dopuszczalne zgodnie z art. 144 k.c. o ile mieszczą się one w granicach w tym przepisie wyznaczonych – nie mogą przekraczać przeciętnej miary. Oceniając przeciętną miarę dopuszczalnych immisji bierzemy pod uwagę dwa kryteria:
1. stosunki miejscowe,
2. społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości.
Immisją nie jest działanie siły wyższej.

Ochrona właściciela przed działaniem szkodzącym immisji:
1. jest to roszczenie negatoryjne – z art. 222 §2 k.c., które obejmuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i roszczenie o zaniechanie naruszeń. Właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać nie tylko zakazania immisji, już istniejących, ale także zaniechania przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje np. budowanie placu postojowego na samochody ciężkie w bezpośrednim sąsiedztwie z domami mieszkalnymi.
2. art. 415 k.c. – naruszenie musi być zawinione, – kto z winy swej wyrządził szkodę jest zobowiązany do jej naprawienia. Oznacza to, że jeżeli sąsiad prowadzi warsztat samochodowy i w ciągu dnia dobiegają z niego hałasy, które zwykle towarzyszą naprawieniu samochodu to w takiej sytuacji nie możemy uznać, że jest to niedozwolona immisja. Zawinionym byłoby naruszenie, gdy sąsiad hałasuje wieczorami, żeby poirytować sąsiadów.
3. art. 24 k.c. – ochrona w przypadku naruszenia dobra osobistego, np. naruszenie zdrowia w postaci częściowej utraty słuchu wynikłej z nadmiernego hałasu.