Służebności gruntowe

Służebności gruntowe należą do ograniczonych praw rzeczowych na    nieruchomości. Zostały uregulowane w art. 285-295 Kodeksu cywilnego. Instytucja służebności najczęściej służy rozwiązywaniu różnego rodzaju sporów sąsiedzkich, ale nie tylko.
Służebność gruntowa ma na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części poprzez wprowadzenie pewnych ograniczeń na nieruchomości obciążanej.
Służebność gruntowa związana jest z prawem własności nieruchomości władnącej, po jej ustanowieniu staje się jej częścią składową. Konsekwencją tego jest niemożność samodzielnego zbycia nieruchomości władnącej bez równoczesnego zbycia służebności.  przypadku kiedy dokonuje się podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na każdej z części utworzonej przez podział.
Co do zasady treść służebności gruntowej opiera się na przysługujących właścicielowi nieruchomości władnącej prawach i odpowiadających mu obowiązkach lub zaniechaniach ze strony właściciela nieruchomości obciążonej.
Wyróżnia się służebność czynną oraz bierną. Służebność czynna umożliwia korzystanie z nieruchomości obciążonej w oznaczonym zakresie np. służebność przesyłu, drogi koniecznej, przejazdu, przechodu. Natomiast służebność bierna polega na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej może zostać pozbawiony dokonywania w stosunku do niej określonych uprawnień lub działań  pomimo tego, że wynikają one  z przepisów o prawie własności, np. Zakaz budowy, zakaz zabudowy przy granicy. Właściciel nieruchomości władnącej może tym samym korzystać z cudzej nieruchomości w granicach przysługującej mu służebności.
Służebność gruntowa może powstać w drodze umowy o ustanowienie służebności  zawartej pomiędzy właścicielami nieruchomości. Tego rodzaju umowę zawiera się w formie aktu notarialnego. Treść umowy powinno stanowić wskazanie nieruchomości (władnącej jak i obciążanej), a także dokładne określenie sposobu wykonywania służebności. Dodatkowo strony mogą zawrzeć  w umowie ewentualne kwestie związane z wynagrodzeniem za ustanowienie służebności. Mają również możliwość porozumienia się co do utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności,  w razie braku takich ustaleń obowiązek ten spoczywa na właścicielu nieruchomości władnącej. Strony mogą także dokonywać zmian umowy o ustanowienie służebności, jeżeli przemawiają za tym ważne potrzeby gospodarcze.
Innym sposobem ustanowienia służebności może być także orzeczenie sądowe. Sądem właściwym jest sąd, w okręgu którego znajduje się nieruchomość obciążona.  Postanowienie o ustanowieniu służebności zapada w postępowaniu nieprocesowym. Natomiast zniesienie służebności następuje w postępowaniu procesowym.
Można także nabyć służebność gruntową w drodze zasiedzenia, w wypadku kiedy wykonywanie tego prawa polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia ( w wypadku, gdy chcemy zasiedzieć służebność drogi koniecznej, trwałym i widocznym urządzeniem będzie utwardzenie drogi za pomocą np. żwiru lub kamienia).
Służebność gruntowa powinna być tak ustanowiona, aby w jak najmniejszy sposób utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Uszczerbek i niedogodności jakie może  spowodować ustanowienie służebności należy minimalizować w jak największym stopniu. Treść i zakres służebności powinien uwzględniać zwyczaje miejscowe oraz zasady współżycia społecznego. Ustanawiając służebność należy zwrócić także uwagę na to, aby zbytnio nie zmniejszać wartości nieruchomości i jej użyteczności.
Służebność gruntowa wygasa, jeżeli nie jest wykonywana przez okres dziesięciu lat, a także jeżeli nastąpi zrzeczenie się prawa własności nieruchomości władnącej. Ponadto zniesienia służebności gruntowej może żądać właściciel nieruchomości obciążonej, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Żądanie tego typu odbywa się za wynagrodzeniem. Jeżeli jednak służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.