Umowa o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane jest uregulowana głównie przepisami kodeksu cywilnego od art.  647 i następne. Jednak w odniesieniu do pewnych kwestii stosuje się odpowiednio regulacje umowy  o dzieło ( np. skutki opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawce robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, prawo inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu).
Umowa o roboty budowlane, to umowa której skutkiem jest powstanie obiektu budowlanego, przebudowa, montaż, remont lub rozbiórka obiektu budowlanego. Dlatego nie mają charakteru umów budowlanych umowy o sprzątanie placu budowy, ochronę placu budowy, czy dostarczanie materiałów budowlanych. Nie uznaje się także za podwykonawcę przedsiębiorstwa, które dostarcza tylko niezbędne sprzęty wykorzystywane w procesie budowy, np. rusztowania, koparki, dźwigi. Tego typu prace wiążą się z innymi rodzajami umów np. mowa o dzieło, umowa zlecenia, umowa o świadczenie usług.
Umowę o roboty budowlane zawiera się w formie pisemnej ( jedynie dla celów dowodowych, oznacza to, że brak formy nie powoduje bezwzględnej nieważności umowy).Stronami umowy są co do zasady inwestor oraz wykonawca. Prawo jednak nie wyklucza możliwości zawarcia umowy przez generalnego wykonawcę z podwykonawcą.
Zgodnie z kodeksem cywilnym przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Przepisy dość ściśle określają wzajemne prawa i obowiązki stron. Do obowiązków wykonawcy należy oddanie przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Do pojęcia projektu budowlanego należy zastosować przepisy dotyczące prawa budowlanego, gdyż brak jest kodeksowej definicji tego pojęcia. Natomiast pojęcie zasad wiedzy technicznej odnosi się do norm określonych nie tylko przepisami prawa , ale także określoną wiedzą specjalistyczną, szczególnie z zakresu budownictwa. Ponadto wykonawca powinien wykazać się należytą starannością przy wykonywaniu tego typu umów.
Do obowiązków inwestora należy przygotowanie robót, w tym przekazanie terenu budowy, dostarczenie projektu, odebranie obiektu, a także zapłata wykonawcy wynagrodzenia.                                                                                                  Obowiązek dostarczania projektu warunkuje możliwość faktycznego rozpoczęcia robót. Odpowiednio wcześniejsze dostarczenie projektu umożliwia wykonawcy zapoznanie się z projektem, ewentualne zgłoszenie uwag oraz odpowiednie przygotowanie się do prac budowlanych. Brak spełnienia powyższych obowiązków przez inwestora może skutkować opóźnieniami w realizacji projektu bez winy wykonawcy. Biorąc powyższe pod uwagę należy dodać, że to inwestor jest zobowiązany do uzyskania pozwolenia na budowę, a także do uzyskania pozwolenie na użytkowanie  obiektu budowlanego i przykazania go właścicielowi lub zarządcy przy oddawaniu go do użytkowania.
Przepisy kodeksu cywilnego umożliwiają zapłatę wynagrodzenia wykonawcy po wykonaniu pewnych umówionych etapów robót. W tym celu dokonuje się tzw. odbioru częściowego, który umożliwia dalsze prace wykonawcze. Po zakończeniu całej inwestycji inwestor dokonuje odbioru wykonanego projektu budowlanego, a następnie zapłaty wynagrodzenia końcowego. Jeżeli jednak strony umówiły się na wynagrodzenie ryczałtowe, wykonawca nie może żądać podwyższania wynagrodzenia, chociażby w czasie zawierania umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac ( stosuje się tu analogicznie przepisy dotyczące umów o dzieło ).
Problematyczne w praktyce było wykonanie tzw. prac dodatkowych, które nie stanowiły treści umowy o roboty budowlane. Sąd Najwyższy w jednym z orzeczeń ( orzeczenie SN z dnia 5 grudnia 2006r., II CSK  327/2006 )  przyjął stanowisko, w którym zaznacza, że jeżeli wykonawca wykonał konieczne roboty, nieprzewidziane wprost w umowie, to należy mu się zapłata, choćby nie została zawarta dodatkowa umowa.