Uprawnienia posiadacza nieruchomości w przypadku jej naruszenia

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel , jak i ten kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą”. Tak stanowi art. 336 k.c.. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z posiadaniem samoistnym, gdzie posiadaczowi przysługują uprawnienia wynikające z prawa własności. W drugim przypadku mowa jest o tzw. posiadaniu zależnym.

Wedle art. 342 k.c. nikt nie może naruszać posiadania samowolnie, chociażby posiadacz był w złej wierze. Oznacza to, że posiadacz ma prawo do ochrony przedmiotu swojego posiadania, chociażby był posiadaczem bezprawnym, czyli bez odpowiedniej podstawy prawnej lub wadliwym, czyli posiadanie uzyskałby środkami niedozwolonymi – gwałtem czy potajemnie. Z samowolnym naruszeniem mamy do czynienia zarówno, gdy osoba dopuszczająca się naruszenia w ogóle nie ma prawa do jakiejkolwiek ingerencji w sferę cudzego władztwa nad rzeczą, jak i odbiera rzecz posiadaczowi, przekraczając swoje prawo podmiotowe lub bez wykorzystania drogi sądowej. Posiadanie może zostać naruszone zarówno poprzez „wyzucie z posiadania”, więc gdy posiadacz zostanie go pozbawiony, jak i poprzez „zakłócenie posiadania”, więc gdy zostanie ono ograniczone, ale bez pozbawienia władztwa nad rzeczą.

W razie owego naruszenia przysługują posiadaczowi uprawnienia dwojakiego rodzaju. Na początku k.c. wskazuje środki ochrony własnej, a mianowicie „obronę konieczną” oraz „dozwoloną samopomoc”. W drugiej kolejności ustawodawca wskazuje sądową drogę ochrony posiadania, przyznając posiadaczowi stosowne „roszczenia posesoryjne”. Wedle art. 343 §1 k.c. posiadacz chcąc odeprzeć samowolne naruszenie posiadania, może zastosować obronę konieczną. Istotą obrony koniecznej jest natychmiastowe odparcie bezpośredniego bezprawnego ataku. § 2 tego artykułu zdanie pierwsze stanowi, że posiadacz może przywrócić stan poprzedni własnym działaniem, jest to tzw. dozwolona samopomoc. O ile obrona konieczna jest środkiem obrony przed zagrożeniem utraty władztwa, o tyle samopomoc zmierza do restytucji utraconego władztwa. Zatem jest to uprawnienie, które przysługuje posiadaczowi już po naruszeniu i musi z niego skorzystać niezwłocznie. Nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy wobec innych osób. Drugim uprawnieniem przysługującym posiadaczowi jest ochrona na drodze sądowej. Posiadacz korzysta z niej, jeśli brak jest przesłanek do skorzystania z obrony koniecznej lub dozwolonej samopomocy. Przysługują mu roszczenia, które cywilistyka określa jako roszczenia posesoryjne. Posiadaczowi przysługuje roszczenie o przywrócenie posiadania i o zaniechanie naruszeń. Celem pierwszego roszczenia jest przywrócenie władztwa nad rzeczą w dotychczasowym rozmiarze poprzez przywrócenie stanu poprzedniego. Roszczenie o zaniechanie naruszeń jest uzasadnione w razie realnego zagrożenia dalszymi naruszeniami.

Roszczenia te nie są zależne od dobrej wiary posiadacza. Art. 344 §1 k.c. rozszerza krąg osób odpowiedzialnych za naruszenie. Posiadacz może wystąpić z roszczeniem nie tylko przeciwko osobie, która samowolnie naruszyła posiadanie, ale również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło. Roszczenie nie przysługuje, gdy sąd lub inny powołany do rozpoznania spraw tego rodzaju organ państwowy wydał prawomocne orzeczenie, że stan, który powstał po naruszeniu jest zgodny z prawem.

Roszczenie wygasa, jeśli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia. Aczkolwiek roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego stwierdzone już prawomocnym wyrokiem sądu, przedawnia się z upływem lat dziesięciu wedle art. 125 §1 k.c..