Usterki, które usuwa najemca – nakłady konieczne

 Często uważa się, iż decydując się na najem mieszkania pozbywamy się prozaicznych problemów związanych chociażby z koniecznością dokonywania remontów czy okresowych prac konserwacyjnych. Czy jednak słusznie? Nie do końca, bowiem zarówno kodeks cywilny, jak również ustawa z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nakłada na najemcę określone obowiązki względem najętego mieszkania.
Podstawowym obowiązkiem najemcy, który przewiduje kodeks cywilny jest dokonywanie tzw. nakładów koniecznych. Zgodnie bowiem z art. 662 § 2 drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Art. 681 k.c. precyzuje zaś, że do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Przyjęto również zgodnie, iż najemca zobowiązany jest dokonywać wszelkich napraw w lokalu, które powstały z jego winy. Ponadto, najemca ma prawo do lokalu wolnego od wszelkich wad, nadającego się do zamieszkania. Dlatego też, zgodnie z postanowieniami kodeksu cywilnego, jeżeli mieszkanie ma wady lub usterki, które bądź obniżają jego rzeczywistą wartość, bądź utrudniają korzystanie z lokalu, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do ich usunięcia. Jeżeli jednak wynajmujący nie podejmie stosownych kroków, najemca może żądać obniżenia czynszu, bądź też samodzielnie dokonać stosownych napraw, zaś ich koszty odliczyć od czynszu.
Ponadto, najemca musi mieć świadomość, iż ponosi odpowiedzialność za niektóre zużyte elementy mieszkania. Wyliczenie tych elementów znajdziemy we wspomnianej ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie więc z ustawą do elementów, za których naprawę odpowiedzialny jest najemca, zalicza się kolejno:

  • podłogi, posadzki, wykładziny podłogowych oraz ścienne okładziny ceramiczne, szklane i inne;
  • okna i drzwi;
  • wbudowane meble, łącznie z ich wymianą;
  • trzony kuchenne, kuchnie i grzejniki wody przepływowej (gazowe, elektryczne i węglowe), podgrzewacze wody, wanny, brodziki, misy klozetowe, zlewozmywaki i umywalki wraz z syfonami, baterie i zawory czerpalne oraz inne urządzenia sanitarne, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
  • osprzęt i zabezpieczenia instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
  • piece węglowe i akumulacyjne, łącznie z wymianą zużytych elementów;
  • etażowe centralne ogrzewanie, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
  • przewody odpływowe urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności.