Użytkowanie wieczyste a własność – różnice.

Zarówno prawo własności jak i prawo użytkowania wieczystego są prawami rzeczowymi. Prawa rzeczowe charakteryzują się tym, że są skuteczne względem każdej osoby.
Własność jest prawem najszerszym i najsilniejszym. Daje uprawnionemu najwięcej korzyści i możliwości wykorzystywania rzeczy, w tym upoważnia go do samodzielnego dysponowania rzeczą. Zgodnie z art. 140 Kodeksu C

ochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.ywilnego (KC) W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne d

Użytkowanie wieczyste jest prawem, zbliżonym swoim zakresem do prawa własności jednakże, nie jest prawem tak szerokim i nieograniczonym jak prawo własności. Art. 233 KC stanowi że: W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie
gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Pierwszą różnicą wynikającą już z samych definicji kodeksu cywilnego jest sposób korzystania. Użytkownik wieczysty może rzeczą rozporządzać w granicach ustawy, zasad współżycia społecznego i umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste – tym ostatnim ograniczeniem nie jest dotknięte prawo własności. Użytkownik wieczysty ma prawo do korzystania z gruntu w sposób określony umową o oddanie gruntu w użytkowanie ( art. 239 § 1kc). Sankcją za niezachowanie się w sposób określony jest możliwość rozwiązania przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego jest możliwość przedterminowego rozwiązania umowy (art. 240 kc). Właściciel gruntu nie związany żadną umową, może dowolnie rozporządzać rzeczą, choć w granicach przewidzianych ustawą i zasadami współżycia społecznego.

Drugą niezwykle ważną różnicą jest, że prawo własności nieruchomości jest bezterminowe. Oznacza to tyle, że bez względu na upływ czasu prawo własności jeżeli nie zostanie zbyte przysługuje właścicielowi. Prawo użytkowania wieczystego natomiast ustanawiane jest na określony czas. Zasadą jest 99 lat, ale wyjątkowo, gdy cel gospodarczy użytkowania tego nie wymaga umowa może zostać zawarta na czas krótszy, jednakże nie mniej niż 40 lat. Możliwe jest przedłużenie umowy użytkowania wieczystego na 5 lat przed końcem jej trwania, albo wcześniej, gdy okres amortyzacji zamierzonych nakładów jest znacznie dłuższy niż czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Kolejną różnicą jest przedmiot tych praw. Prawo użytkowania wieczystego może zostać ustanowione tylko na niektórych rzeczach. Mianowicie nieruchomościach – ale tylko takich które są własnością Skarbu Państwa, lub jednostki samorządu terytorialnego. Prawem własności może być objęta każda rzecz, zarówno ruchoma jak i nieruchomość. Oznacza to tyle, że nie można oddać w użytkowanie wieczyste np. maszyn rolniczych, nawet gdyby były własnością gminy.

Inną różnicą jest to, że jeżeli na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste zostanie wzniesiony budynek, to on sam jest własnością tego kto go wzniósł, jednakże w dalszym ciągu właścicielem gruntu jest podmiot oddający go w użytkowanie. Zatem w wypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego zgodnie z art.. 33 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn) użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje. Taka sytuacja nie spotka właściciela nieruchomości, gdyż ma on prawo zarówno do wzniesionego budynku, jak i do gruntu.

Następną różnicą jest to, że za użytkowanie wieczyste gruntu podmiotowi oddającemu nieruchomość przysługuje opłata roczna. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się wg stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Właściciel nie ponosi żadnych dodatkowych opłat związanych z korzystaniem i rozporządzaniem swoją rzeczą.

Inną różnicą jest sposób nabycia prawa użytkowania wieczystego, a prawa własności. Użytkowanie wieczyste musi być ustanowione umową, natomiast prawo własności może zostać nabyte nie tylko przez umowę np. sprzedaży, zamiany, darowizny, ale też inne zdarzenia prawne jak np. zasiedzenie, nacjonalizacja itd.

Zróżnicowany jest też sposób utraty lub wygaśnięcia tych praw. Prawo własności rzeczy nie wygasa nigdy. Noże zostać utracone na skutek: zrzeczenia się, zawłaszczenia, lub przypadkowej utraty ( np. zgubienie rzeczy). Prawo użytkowania wieczystego natomiast, może wygasnąć z powodu: upływu czasu na który zostało ustanowione, rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, zrzeczenia czy też konfuzji.

Prawo własności i użytkowania wieczystego, choć pod wieloma względami podobne, posiadają istotne różnice zwłaszcza w zakresie przedmiotu i uprawnień związanych z rzeczą. Je znać dokonując wyboru sposobu nabycia nieruchomości.