Wymagania dotyczące projektu budowlanego

Projekt budowlany stanowi jeden z wymaganych prawem dokumentów, które należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Treść projektu zatwierdzana jest przez nadzór architektoniczno-budowlany, a sporządzanie projektu powierza się osobie mającej właściwe uprawnienia budowlane. Projekt taki powinien składać się zarówno z części opisowej jak i rysunkowej.  Sporządza się go w 4 egzemplarzach, składając po jednym odpowiednio w: archiwum właściwego organu nadzoru budowlanego oraz w organie nadzoru architektoniczno-budowlanego. Pozostałe dwa otrzymuje inwestor, z tym, że jeden z nich obowiązany jest udostępnić kierownikowi budowy, aż do czasu zakończenia wykonywania robót  budowlanych.
Projekt budowy musi spełniać wymagania określone przez organy samorządu terytorialnego odnoszące się do planu zagospodarowania przestrzennego, a także musi być zgodny z przepisami dotyczącymi ochrony środowiska. Plan zagospodarowania przestrzennego staje się w tym wypadku dokumentem wiążącym zarówno organ wydający pozwolenie na budowę, jak i projektanta, który tworzy projekt z myślą o celu w jakim później będzie on użytkowany. Właściwy organ wydający pozwolenie na budowę obowiązany jest także sprawdzić czy projekt jest kompletny oraz czy posiada wymagane prawem opinie, pozwolenia, a także czy sporządzony jest zgodnie z przepisami i wytycznymi techniczno- budowlanymi.
W wypadku kiedy jakiś z wyżej wymienionych obowiązków nie jest spełniony właściwy organ zobowiązuje do usunięcia naruszeń w określonym przez niego terminie. Kiedy inwestor nie dostosuje się do zaleceń właściwego organu w odpowiednim terminie, organ wydaje decyzje odmowną o zatwierdzeniu projektu i wydania pozwolenia na budowę.
Inwestor może odstąpić od zatwierdzonego projektu jedynie w wypadku kiedy uzyskał wcześniej decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. Dopiero po uzyskaniu tej decyzji projektant może dokonać kwalifikacji zamierzonego odstąpienia, zamieszczając stosowną informacje na temat w projekcie.
Zgodnie z art 34 ust. 1 Prawa Budowlanego projekt powinien zawierać następujące treści:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
  • projekt architektoniczno–budowlany,określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekomateriałową, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, a w stosunku do obiektów budowlanych użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego – również opis dostępności dla osób niepełnosprawnych,
  • stosownie do potrzeb, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych,
  • oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z droga publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych;
  • w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno–inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.

Szczegółowy zakres i formę projektu budowlanego, stanowiącego podstawę do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 3 lipca 2003 r. (Dz.U. Nr 120, poz. 1133).
W praktyce zdarzają się przypadki kiedy inwestor już po zatwierdzeniu projektu budowlanego wprowadza zmiany lub korekty. W sytuacji kiedy wprowadzone zmiany są istotne powiatowy inspektor nadzoru wyda postanowienie wstrzymujące budowę. Na postanowienie przysługuje zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Jednak zmiany, które wymagają zgłoszenia muszą być tzw. zmianami istotnymi, które mają wpływ zwłaszcza na bezpieczeństwo  nie wymagają co do zasady formalnej zmiany decyzji pozwolenia na budowę. Zgodnie z wyrokiem WSA w Warszawie z dnia 14.12. 2005r. ( sygn. akt VII S.A./Wa 792/05) : „ Przez „istotne odstąpienie” od zatwierdzonego projektu budowlanego należy rozumieć między innymi zmianę przeznaczenia obiektu budowlanego, która pociąga za sobą zmianę warunków zabudowy i sposobu zagospodarowania terenu.” Wśród tych zmian, które nie wymagają uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę są między innymi te, które nie dotyczą:

  • zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
  • charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji i elewacji,
  • niezbędnych elementów wyposażenia budowlano- instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
  • zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
  • zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
  • ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

     Możliwe jest korzystanie z gotowego projektu budowlanego, bądź istnieje możliwość zrealizowania indywidualnego projektu przez architekta. Ostatni z nich umożliwia dostosowanie projektu do własnych potrzeb i do możliwości adaptacyjnych posiadanej działki. Przewiduje się również możliwość umownego powierzenia nadzoru autorskiego projektantowi, chyba że obowiązek ten został mu powierzony z mocy decyzji pozwolenia na budowę.