Zasada powszechności ksiąg wieczystych

Rozumiana jest jako ustalenie stanu prawnego każdej nieruchomości. Niestety w Polsce tego nie osiągnięto.

Warto zauważyć, że przed II wojną światową w Polsce występowały trzy reżimy prawne odnośnie ksiąg wieczystych. Było to reminiscencją okresu zaborów. Nie było obowiązku zakładania księgi wieczystej dla każdej nieruchomości. Dopiero powojenny akt Prawo o księgach wieczystych wprowadził ten obowiązek za wyjątkiem nieruchomości Skarbu Państwa. Następnie uchwalono obecną ustawę z 1982 r., która dopiero po nowelizacji w 2001 r. realizuje zasadę powszechności ksiąg wieczystych. Przykładem jest tu art. 35 Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (UKWiH):

1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.
2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.

Dotyczy to także użytkownika wieczystego. Odpowiedzialność za nieujawnienie prawa w księdze wieczystej (wniosek o założenie albo wniosek o wpis) jest odpowiedzialnością deliktową na gruncie art. 415 Kodeksu Cywilnego. A więc do powstania tej odpowiedzialności konieczne są trzy przesłanki: zawinione bądź opieszałe działanie właściciela (nieujawnienie prawa w księdze wieczystej), szkoda u osoby trzeciej, adekwatny związek przyczynowy między działaniem właściciela a szkodą u osoby trzeciej. Mało jest na razie procesów, ale będą one coraz powszechniejsze. Przed zmianami w 2001 r. to sąd przymuszał właściciela do ujawnienia stosując przede wszystkim postępowanie ponaglające. Teraz, od 2001 r. to właściciel ponosi konsekwencje swego zaniechania. Art. 36 UKWi H:

1. Sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta.
2. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, wzór zawiadomienia, o którym mowa w ust. 1.
3. W razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia.
4. Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części.
5. Na postanowienie sądu o nałożeniu grzywny przysługuje zażalenie.

Te instytucje, organy maja obowiązek zawiadamiania wydziały ksiąg wieczystych o każdej zmianie właściciela. Jeśli właściciel zwleka z ujawnieniem prawa sądy mogą wymierzać grzywny, a właściwie są obowiązane. Grzywny są wysokie, sięgają od 500 do 10.000 zł. Mogą być też ponawiane.