Zasady prowadzenia ksiąg wieczystych – ogólnie

Nigdzie nie ma definicji legalnej ksiąg wieczystych. Są one zdefiniowane jedynie poprzez wskazanie celów, dla których są prowadzone oraz przez wskazanie zasad związanych z ich prowadzeniem oraz pewnych przymiotów, czym ta instytucja się charakteryzuje.

Art. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (UKWiH) wskazuje zasadniczy cel prowadzenia ksiąg wieczystych – ustalenie stanu prawnego nieruchomości:

1.  Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

Zatem wniosek z tego, że prowadzi się je tylko dla nieruchomości i w celu ustalenia stanu prawnego. Księgi wieczyste pełnią rolę prawnego rejestru nieruchomości (chociaż nigdzie nie jest to wyraźnie powiedziane). Są obok rejestru ewidencyjnego budynków i gruntów drugim rejestrem, z tym że prawnym rejestrem.

Z art. 2 UKWiH wynika zasada formalnej jawności ksiąg wieczystych:

Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Art. 3 UKWiH – zasada materialnej jawności ksiąg wieczystych:

1. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. 

2. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje. 

Tu są właśnie zawarte domniemania.

Art. 5 UKWiH – zasada rękojmi publicznej wiary ksiąg wieczystych, bardzo ważna zasada:

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Rodzi ona skutki w zakresie bezpieczeństwa i obrotu nieruchomości.

Wracając do art. 1 UKWiH – prowadzi się księgi wieczyste dla nieruchomości. Do 1992 r. były prowadzone tylko i wyłącznie dla nieruchomości. Od tego roku można prowadzić ksiegi wieczyste dla właśnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.

3.  Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

To jest wyjątek od zasady, że księgi wieczyste prowadzimy jedynie dla nieruchomości. Odnośnie art. 35 UKWiH i obowiązku powiadomienia sądu o zmianie przez właściciela nieruchomości, posiadający spółdzielcze prawo ma jedynie uprawnienie do dokonania wpisu, a nie obowiązek. Nie ponosi taki użytkownik żadnej odpowiedzialności z tytułu zaniechania wpisu. Po założeniu księgi wieczystej dla lokalu spółdzielczego musimy stosować do tej księgi wieczystej przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości, a także nie ma możliwości rezygnacji z prowadzenia księgi wieczystej dla tego lokalu. Każdy następny nabywca musi złożyć wniosek o wpis do tej księgi. Etap dowolności mamy na etapie założenia księgi wieczystej, a potem już nie. Tym spółdzielczym prawem do lokalu z art. 1 ust. 3 UKWiH nie jest miejsce postojowe w spółdzielni mieszkaniowej. Chociaż pojawiło się orzeczenie SN z 2006 r. – miejsce postojowe w spółdzielni mieszkaniowej jest ograniczonym prawem rzeczowym. Poddano to orzeczenie krytyce. W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych przyjmuje się, że prawa już nabyte pozostają. Na gruncie tej ustawy pojęcie lokalu jest rozumiane dwojako: jako pojęcie zdefiniowane na potrzeby tej ustawy, czyli w tym wypadku przyjmuje się, że miejsce postojowe jest lokalem, ale także jest rozumiane jako pojęcie zdefiniowane w ustawie o własności lokali, a tu już miejsce postojowe lokalem nie jest (nie jest izbą, zespołem izb, wyodrębnionej trwałymi ścianami). Mimo iż do tych miejsc postojowych stosuje się odpowiednio przepisy o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, to jednak odpowiednio nie znaczy wprost, stąd nie można dla nich zakładać ksiąg wieczystych. Jest to po prostu inne prawo spółdzielcze o charakterze obligacyjnym, nie rzeczowym.