Wykonywanie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami poddane zostało
przede wszystkim regulacji w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (ugn).
Pośrednictwo polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
- nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,
- nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
- spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego
- w spółdzielni mieszkaniowej,
- najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części,
- innych, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części,
a także na wykonywaniu opracowań i ekspertyz oraz doradztwie w zakresie rynku nieruchomości.
Zgodnie z przepisem art. 180 ust. 4 umowa o pośrednictwo jest umową dwustronnie zobowiązującą, mianowicie pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązuje się do
dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia któreś z wyżej wymienionych umów, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami wynagrodzenia. Zatem zgodnie z definicją stroną takiej umowy może być tylko pośrednik w obrocie nieruchomościami, czyli osoba fizyczna posiadająca ważną licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ugn. Natomiast kontrahentem pośrednika może być każda osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.
Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami powinna pod rygorem nieważności być sporządzona na piśmie. Do essentialia negotii umowy o pośrednictwo, czyli elementów koniecznych dla zawarcia takiej umowy należy:
- oznaczenie pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy,
- numer licencji zawodowej pośrednika,
- oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa,
- zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami tzn. zakres czynności jakie pośrednik powinien wykonać np. najem lokalu mieszkalnego, oraz
- ustalać sposób oraz wysokość wynagrodzenia pośrednika.
Mając na uwadze fakt, że przepisy ustawy nie regulują jednoznacznie czy umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest umową rezultatu, czy umową starannego działania strony mogą dowolnie kształtować ten stosunek. Niemniej jednak, gdy nadajemy tej umowie charakter starannego działania, należy w sposób bardzo konkretny przy ustalaniu warunków umowy określić zakres obowiązków pośrednika, oraz nasze oczekiwania wobec podejmowanych przez niego działań. Zachowanie takie uchroni od negatywnych konsekwencji w sytuacji niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez pośrednika.
Zwrócić uwagę należy na negocjacje dotyczące ustalenia sposobu i wysokości wynagrodzenia dla pośrednika. Należy pamiętać, że umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest umową odpłatną, wobec czego nie ustalenie w umowie warunków wynagradzania pośrednika nie powoduje, że jego działania mają charakter nieodpłatny. W takich sytuacjach wynagrodzenie będzie wypłacane na zasadach zwyczajowo przyjętych w danych stosunkach- w tym wypadku będzie to wynagrodzenie prowizyjne. Jeżeli chodzi o sposoby ustalania wynagrodzenia może być ono ustalone, jako konkretna kwota, może wskazywać tylko sposób obliczenia wartości wynagrodzenia, lub też może być oznaczona jako prowizja od wartości nieruchomości ( np. 5 % wartości nieruchomości). Warto też jasno ustalić kiedy wynagrodzenie zostanie wypłacone, najbezpieczniej wypłacić wynagrodzenie po sfinalizowaniu umowy docelowej. Zdarza się jednak, że pośrednicy zastrzegają w umowie konieczność zapłaty prowizji w dwóch ratach, pierwsza po podpisaniu umowy przedwstępnej, a druga przy zawieraniu umowy właściwej, nie jest to niezgodne z prawem, jednakże w punktu widzenia kontrahenta pośrednika ryzykowne z tej przyczyny, że zawarcie umowy przedwstępnej nie jest gwarancją zawarcia umowy przyrzeczonej. Warto też zapamiętać, że pośrednikowi nie przysługuje zwrot kosztów za działania związane z realizacją umowy, nawet wtedy gdy są wyższe niż umówione wynagrodzenie.
