Hipoteka łączna

Hipoteka  to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczona hipotecznie), służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. Instytucja ta regulowana jest przepisami ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Uprawniony z tytułu hipoteki to wierzyciel hipoteczny, natomiast właściciela nieruchomości obciążonej określa się mianem dłużnika hipotecznego. Podobnie jak zastaw, hipoteka względem wierzytelności, którą zabezpiecza wykazuje akcesoryjny charakter, co przejawia się w tym:
1) hipoteka wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności,
2) nie można przenieść hipoteki bez wierzytelności,
3) przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką bez hipoteki nie jest możliwe.
Hipoteka co do zasady, obciąża jedną, oznaczoną nieruchomość. W przypadku natomiast podziału nieruchomości obciążonej (np. wskutek zniesienia współwłasności), hipoteka będzie utrzymywała się na wszystkich nieruchomościach utworzonych wskutek podziału- tzw. hipoteka łączna. Wierzyciel, któremu przysługuje taka hipoteka będzie mógł żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości. Wyjątek: hipoteka zabezpieczająca kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym. W takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy i nie powstaje hipoteka łączna.
Jeżeli hipoteka łączna powstała wskutek sprzedaży części nieruchomości, to zarówno sprzedawca, jak i kupujący mógłby żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie.
Hipoteka łączna może powstać także w wyniku:
1) umowy,
2) jako hipoteka przymusowa – tylko, gdy nieruchomości są już objęte hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych. Wierzyciel powinien wskazać jednak, w jakiej części jego wierzytelność będzie zabezpieczona na każdej z obciążonych nieruchomości.
Celem hipoteki łącznej jest ułatwienie i obniżenie kosztów ustanawiania zabezpieczenia pojedynczej wierzytelności na większej liczbie nieruchomości należących do jednej bądź większej ilości osób. Dzięki szerokiemu uprzywilejowaniu interesów wierzyciela, ten rodzaj hipoteki umożliwia uzyskanie zabezpieczenia rzeczowego o wartości wielokrotnie przekraczającej wartość zabezpieczonej wierzytelności.
Hipoteka łączna jest często stosowana przez banki w sytuacji kiedy wartość jednej nieruchomości nie jest wystarczająca do zabezpieczenia kredytu (jest mniejsza od pożądanej wysokości kredytu) lub w przypadku wyższego szacowanego przez bank ryzyka braku spłat kredytu (niestabilna zdolność kredytowa kredytobiorcy).