W obowiązujących aktach prawnych nie odnajdziemy terminu: „samowola budowlana”. Jednak w potocznym języku to właśnie ten termin określa budynki wybudowane w jakimś stopniu nielegalnie.
Czy wszystko, co budujemy wymaga zgłoszenia?
Aby uzyskać odpowiedź na owe pytanie należy zerknąć do Ustawy o Prawie Budowlanym, gdzie w artykule 29 znajdziemy listę budowli i robót budowlanych, które nie wymagają ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę lub uprzedniego zgłoszenia. Przykładowo nie musimy ubiegać się ani o pozwolenie, ani zgłaszać budowy wolno stojących kolektorów słonecznych. Nie musimy zgłaszać ogrodzeń o wysokości do 2,20 m, chyba że graniczą z miejscami publicznymi.
Gdy nasza planowana budowa nie została wymieniona w artykule 29, jest jeszcze szansa, że wymagane będzie jedynie jej zgłoszenie. W artykule 30 mamy zamknięty katalog robót budowlanych, które nie wymagają pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia. Przykładowo taką sytuację obejmuje budowa wolno stojących parterowych domków gospodarczych, wiat i altan o powierzchni zabudowy do 25 m², ale łączna liczba takowych obiektów nie może przekraczać dwóch, na każde 500 m² powierzchni naszej działki. Aby w pełni legalnie wybudować sobie na działce taką altankę, należy udać się do organu administracji architektoniczno – budowlanej i zgłosić zamiar jej budowy. Nawet gdy ocieplamy budynek na wysokość do 12 metrów, musimy zgłosić ten fakt w odpowiedniej jednostce. Gdy jest to powyżej 12 metrów, niestety mamy obowiązek uzyskać pozwolenie na budowę.
Jakie dokumenty?
Szczególny wykaz dokumentów, które należy przedłożyć do odpowiedniego organu administracji architektoniczno – budowlanego znajdziemy w Ustawie o Prawie Budowlanym, jeśli musimy jedynie zgłosić to art. 30, jeśli musimy uzyskać pozwolenie na budowę to art. 33. Rozpoczęcie prac budowlanych bez spełnienia odpowiednich warunków nakładanych na nas przez ustawę jest nielegalne i powszechnie nazywane samowolą budowlaną. Organ nadzoru budowlanego, gdy dowie się o nieprawidłowościach (najczęściej dzięki życzliwym sąsiadom lub podczas procesu spadkowego) musi przeprowadzić postępowanie legalizacyjne bądź zarządzić rozbiórkę.
Koszty legalizacji
Gdy budowla powstała bez wymaganych pozwoleń na budowę, prowadzenie powstępowania legalizacji rozpocznie się od sprawdzenia zgodności zrealizowanej inwestycji z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli wystąpi brak zgodności, to nastąpi sprawdzenie zgodności z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy. Drugim etapem, aby móc zalegalizować samowolnie wybudowany obiekt jest sprawdzenie zgodności z przepisami, przede wszystkim techniczno – budowlanymi. Gdy wyżej wymienione wymagania są spełnione, organ nadzoru budowlanego nakłada obowiązek zapłacenia opłaty legalizacyjnej. Jak wysokiej? W przypadku obiektu powstałego bez pozwolenia na budowę ważnym czynnikiem jest kategoria obiektu oraz jego wielkość. Na przykład za nielegalne wybudowanie domu jednorodzinnego należy zapłacić 50 000zł. Gdy musimy zalegalizować budowę obiektu, który wymagał jedynie zgłoszenia do odpowiedniego organu administracji achitektoniczno-budowlanej, koszty legalizacji są znacznie niższe. Ustawodawca określił konkretne kwoty: 2 500zł i 5 000zł w zależności od budynku. Oczywiście aby móc zalegalizować samowolę budowlaną, także w tym przypadku musi zostać sprawdzona zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz wymogami techniczno- budowlanymi.
Zaniechanie opłacenia kosztów legalizacji w terminie określonym przez organ nadzoru budowlanego skutkuje decyzją o rozbiórce samowolnie wybudowanego obiektu.
Dodatkowe opłaty
Nie płacimy bezpośrednio kary za dopuszczenie się samowoli budowlanej, jednak podczas procesu legalizacji możemy być zobowiązani do przedłożenia opinii technicznej lub ekspertyzy sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie do tego uprawnienia. Oczywiście opłatę za owe usługi będziemy musieli pokryć z własnej kieszeni.