Ustawa deweloperska

31 sierpnia 2011 r. Sejm RP przyjął ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. Ustawę deweloperską. Ustawa wejdzie w życie z dniem 29 kwietnia 2012 r.
Projekt ustawy zakładał zwiększenie ochrony nabywców mieszkań jeszcze niewybudowanych, w przypadku kiedy firma deweloperska ogłasza swoje bankructwo. Głównym założeniem ustawy jest możliwość odzyskania pieniędzy przez osoby kupujące mieszkanie jeszcze niewybudowane mimo bankructwa firmy.
Jednym ze środków zwiększonej ochrony jest zawieranie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Dzięki temu roszczenia nabywców o wybudowanie domu lub wyodrębnienie lokalu ujawniane są w księdze wieczystej, co skutkuje rozszerzoną skutecznością względem osób trzecich. Koszt wynagrodzenia notariusza, wypisów aktu oraz koszty sądowe obciążają po połowie nabywcę i dewelopera. W rezultacie prowadzi to do tego, że bankructwo dewelopera nie pozbawia klienta prawa własności.
Ustawa wprowadza także obowiązek podwójnego zabezpieczenia realizowanego poprzez rachunki powiernicze, które stanowią zabezpieczenie zaliczek wpłacanych przez osoby kupujące nieruchomość. Deweloper będzie musiał prowadzić zamknięty lub otwarty rachunek powierniczy. Zamknięty rachunek polega na tym, że deweloper nie może wyprowadzać z rachunku powierniczego żadnych pieniędzy, aż do czasu przeniesienia własności lokalu na nabywcę w formie aktu notarialnego, co w rezultacie oznacza, że  musi sam ponieść koszt całej inwestycji. Natomiast otwarty rachunek daję możliwość stopniowego wypłacania pewnych kwot pieniężnych w miarę postępu budowy, co ma być przeprowadzane pod szczególnym nadzorem bankowym.  Rachunki otwarte deweloper musi dodatkowo ubezpieczyć lub wykupić gwarancje bankową. W ten sposób kiedy nie dojdzie do przeniesienia własności lokalu deweloper jest zobowiązany do zwrotu otrzymanej zaliczki. Przepisy o środkach ochrony i rachunkach powierniczych będą dotyczyć tylko tych projektów deweloperskich, których sprzedaż rozpocznie się z dniem albo po dniu wejścia w życie ustawy.
W sytuacji kiedy deweloper ogłosi bankructwo najważniejsze ma się stać dokończenie inwestycji i przeniesienie praw własności na nabywców lokali, a dopiero kolejno zaspokajani są pozostali wierzyciele.
Funkcję ochronną ma spełniać także Prospekt Informacyjny Dewelopera. Umieszcza się w nim wszelkie informacje na temat inwestycji danego dewelopera, między innymi : harmonogram prac, termin zakończenia i rozpoczęcia prac, koszt realizacji całego przedsięwzięcia, odpisy z KRS i ksiąg wieczystych, pozwolenia na budowę. Powinien również zawierać wszystkie planowane w promieniu 1 km od inwestycji przedsięwzięcia, które mogą mieć wpływ na jakość życia i wartość nieruchomości. Dane te zachowują ważność przez okres 12 miesięcy od daty zawarcia umowy, ponadto za przedstawienie fałszywych informacji w wyżej wymienionym prospekcie grozi kara do 2 lat pozbawienia wolności.
W przyjętej ustawie nie znalazły się zapisy dające możliwość dochodzenia roszczeń przez dewelopera od Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Takie rozwiązanie nie byłoby zgodne z prawem europejskim.
Ustawa przewiduje również możliwość odstąpienia od umowy w ciągu 30 dni, w wypadku kiedy umowa nie zawiera elementów przewidzianych w ustawie, informacje zawarte w prospekcie informacyjnym nie są zgodne z tymi zawartymi w umowie lub stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy, gdy prospekt nie został dostarczony lub gdy nie zawiera wszystkich niezbędnych informacji.
Krytycznie do tej ustawy podchodzą sami deweloperzy, jak również analitycy rynku. Twierdzą oni, że ustawa w obecnym kształcie zagrozi im interesom, powodując szereg bankructw w tej branży. Według nich podwójne zabezpieczenie jest zbyt dużym obciążeniem dla firm deweloperskich, które  przeniosą je po części na swoich klientów, w postaci wzrostu cen sprzedawanych nieruchomości. Zniknięcie z rynku małych i średnich firm spowoduje mniejszą konkurencję na rynku, a tym samym  podwyżkę cen mieszkań. Patrząc jednak na omawiane tu wątpliwości, z drugiej strony należy zwrócić uwagę na sytuację klientów, których prawa są teraz znacznie lepiej zabezpieczone. Pewność tego, że będą mogli odzyskać swoje pieniądze pomimo kłopotów finansowych firmy deweloperskiej może spowodować, że będą chętniej podejmowali decyzje o zakupie mieszkania w taki sposób, bez ponoszenia prawie żadnego ryzyka. Dotychczasowa praktyka powodowała, że odzyskanie pieniędzy od nieuczciwego dewelopera było bardzo trudne, a czasami wręcz niemożliwe. Z punktu widzenia ochrony praw konsumentów wprowadzenie tego typu uregulowań było konieczne.