Zgodnie z definicją zawartą w art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Aby dobrze zrozumieć te definicje należy odpowiedzieć na pytanie, o jakie lokale tu chodzi. Członkiem wspólnoty może być nie tylko właściciel lokalu mieszkalnego. Na gruncie ustawy o własności lokali dopuszczalne jest także wyodrębnienie i ustanowienie odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkanie. Idąc tym tropem należy
stwierdzić, że właściciel np. garażu czy sklepu spożywczego, znajdujących sie w obrębie budynku, w którym wyodrębniono własność lokalu, jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej.
Ze względu na swój charakter często porównuje się wspólnotę mieszkaniową do spółki jawnej, unormowanej obecnie w Kodeksie spółek handlowych. Porównanie to ma jedynie na celu zobrazowanie pewnych prawidłowości rządzących funkcjonowaniem wspólnoty, nie można w żadnej mierze utożsamiać tych dwóch tworów. Wspólnota mieszkaniowa jest organizacją powołaną przez ustawę w celu umożliwienia prawidłowego funkcjonowania właścicieli lokali w ramach jednego budynku, położonego na tym samym gruncie. Wspólnota mieszkaniowa istnieje z mocy prawa, nie można zlikwidować jej w drodze umowy lub innej czynności prawnej.
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej
Przepisy ustawy o własności lokali różnicujące zasady sprawowania zarządu nieruchomością wspólną wyróżniają dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:
- Wspólnoty małe – do 7 lokali w budynku
- Wspólnoty duże – ponad 7 lokali w budynku
Należy podkreślić, że chodzi o wszystkie lokale w budynku, zarówno stanowiące odrębną własność (wyodrębnione) jak i niewyodrębnione, stanowiące własność dotychczasowego właściciela, ale samodzielne, które potencjalnie mogłyby stać się przedmiotem odrębnej własności.
Do zarządu nieruchomością wspólną we wspólnotach małych mają zastosowanie odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego oraz przepisy kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
We wspólnotach dużych właściciele lokali mają obowiązek dokonania wyboru Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, którego funkcjonowanie określa ustawa o własności lokali.
We wszystkich wspólnotach (dużych i małych) właściciele lokali mają prawo w umowie zawartej w formie aktu notarialnego odmiennie niż reguluje to ustawa określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Ustawodawca uznaje w ten sposób, że naczelnym atrybutem własności jest możliwość podejmowania decyzji przez właścicieli o sposobie zarządzania wspólną własnością. Wola właścicieli lokali ma pierwszeństwo przed uregulowaniami ustawowymi.
Jeśli właściciele nie ustalili w umowie (akt notarialny) sposobu zarządu nieruchomością wspólną, mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Zawarcie takiej umowy jest, bowiem prawem a nie obowiązkiem wspólnoty.
Wybrany przez wspólnotę Zarząd może swoje obowiązki wykonywać bezpośrednio, ale może też zlecić na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością podmiotowi z zewnątrz. Zarządca, który zawodowo wypełnia te czynności, musi posiadać licencję zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami.
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa, a więc ogół właścicieli lokali, bez ograniczeń, z tym, że każdy z nich w części proporcjonalnej do wielkości jego udziału.
Oznacza to, że wierzyciel wspólnoty może od niej dochodzić całej wierzytelności bez względu na jej wysokość, jednakże od poszczególnych właścicieli będzie mógł żądać i egzekwować swoją należność tylko w częściach proporcjonalnych do ich udziałów w nieruchomości wspólnej (solidarność „ułomna”).
Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za zobowiązania zaciągnięte w jej imieniu, a więc także za zobowiązania zaciągnięte przez Zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną.
Należy pamiętać, że odpowiedzialność wspólnoty za zobowiązania dotyczy także zobowiązań zaciągniętych przez Zarząd w sposób niegospodarny lub niepotrzebnie. Nie pozbawia to jednak prawa właścicieli do dochodzenia odszkodowania od Zarządu za powstałe nadużycia.
