W momencie przekazania własności pierwszego samodzielnego lokalu w danej nieruchomości innej osobie niż właściciel całego budynku, powstaje wspólnota mieszkaniowa.
Przynależą do niej zarówno właściciele poszczególnych lokali, jak i dotychczasowy właściciel całej nieruchomości. Dotychczasowy właściciel pozostaje we wspólnocie do momentu wyprzedania ostatniego lokalu.
Powstanie wspólnoty następuje z mocy prawa, dlatego też nie można temu zapobiec. Zgodnie z uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 roku działa ona jako jednostka organizacyjna, której przysługuje podmiotowośc prawna. W ramach przyznanej jej zdolności prawnej nabywa więc prawa i obowiązki do własnego majątku. Do majątku tego można zaliczyć:
- prawa i obowiązki wynikające z gospodarowania nieruchomością, tj. pożyczki, zaliczki na rzecz kosztów, dochody z zarządzania nieruchomością, itp.
- prawa i obowiązki, będące rezultatem umów zawieranych przez wspólnotę
- nieruchomość nabytą w celu zarządzania wspólnotą, za zgodą właścicieli (np. siedziba zarządu)
Wspólnota mieszkaniowa może podjąć także uchwałę o zasadach gromadzenia środków przykładowo na funduszu remontowym. Środki te staną się majątkiem wspólnym, czyli uniezależnionym od indywidualnych majątków właścicieli. Jeżeli wspólnota nie rozdyzponuje wszystkich zgromadzonych na funduszu środków w danym roku, automatycznie staną się one przychodami funduszu w roku mnastępnym.
Prezentowane są jednak również podejścia alternatywne, które nie przypisują wspólnocie mieszkaniowej odrębnej osobowości prawnej, w związku z czym może ona nabywać majątek jedynie w imieniu właścicieli, a nie dla siebie samej. Każdy indywidualny właściciel staje się wówczas współwłaścicielem danego majątku w odpowiadającej mu części.
Nieruchomością, na której powstaje wspólnota mieszkaniowa, jest zarówno działka zabudowana jednym lub kilkoma budynkami, w których skłąd wchodzi co najmniej kilka mieszkań. Często mogą to być również lokale użytkowe, np. sklepy.
Uprawnieni do wyboru jedno lub kilku osobowego zarządu są właściciele lokali w dużych wspólnotach, gdzie liczba lokali przekracza siedem (są tutaj wliczane zarówno lokale mieszkalne, jak i przenaczone do innej formy użytkowania). Właściciele w mniejszych wspólnotach nie mają obowiązku powoływania zarządu, a wszystkie istotne decyzje podejmowane są większością głosów.
Pierwszym zarządem w praktyce najczęściej jest dotychczasowy właściciel całej nieruchomości. Może on również powierzyć zarząd profesjonalnemu zarządcy. Dlatego też na pierwszym spotkaniu wszystkich właścicieli podejmuje się decyzję dotyczącą właśnie formy zarządzania, czy będzie to dotychczasowy model, własny, nowopowołany zarząd, czy też profesjonalista.